舊屋翻新全攻略：預算分配、施工流程與政府補助完整指南

當你佇立在已經 30 年老屋客廳，看著佈有龜裂與壁癌的斑駁牆面，昏暗偏黃的舊式日光燈搭配狹窄的廚房空間，當下可能心理會浮現兩個念頭：「到底是要直接賣掉買新成屋？還是把老舊房屋徹底翻新？」

我們這篇文章將從裝修預算規劃、施工流程介紹，到應該自己發包還是專業設計師等相關完整指南。不管你現在是第一次接觸老屋翻新的完全白紙，還是正站在DIY或請設計師規劃的天秤上評斷利弊，協助正在苦惱的屋主能有正確認知與執行方向，這篇文章可以協助屋主們，建立起關於舊屋翻新的正確認知，避開常見陷阱，讓每一分投資都花在刀口上。

屋主如果真的放不下已經有感情的老屋，那裝修翻新就是唯一的選擇，但是舊屋翻新並不是翻修外觀，而是有幾個更核心的必執行項目，處理完之後才開始考慮視覺風格，以下是我們整理的幾個老屋翻新的核心：

改善結構安全是首要任務

只要是超過 20 年以上的建築，普遍都有牆內水管路鏽蝕、防水失效、滲漏水壁癌等問題，而電線的絕緣層老化，還可能引發電線走火。而這些潛藏在房屋內的危機，不會自動修復或消失，只會隨著時間不斷再惡化，而翻新、翻修的目的，就是從根本解決危機，讓家人能守住老屋且居住安心。

符合現代化生活模式

守住了老屋的安全，再來要考量的就是家族成員們的需求，例如幼兒需要安全的活動空間，年邁行動不方便的父母需要無障礙設計，這些都是原先的老屋格局所沒有的。翻新可以運用原先建築結構，透過動線調整、增設行走輔助把手、增加收納空間放置雜物、將家具或裝潢銳角處磨圓處理等，打造對家中成員都友善的居住環境。

資產價值與成本考量

如果是想要買屋的朋友，在資金有限的情況下，都會偏向購買房價較低的老舊房屋，然後再分配一部分到翻新上，基本上可以打造出比新成屋更符合自己居住需求的空間。但也不是都剛好遇到這麼完美的物件，有時候屋齡就是很好的參考基準，通常屋齡較高的，要做的翻修項目也相對較多，所以在屋齡較高的情況下，也能詢問原屋主是否有曾經翻修過什麼項目，再去思考是否選擇一間新成屋會更划算。

在進入報價階段時，一定要先看裝修預算的合理性，不管是低於或高於市場行情太多，都可能會影響到工程品質，或是實際居住的滿意度衡量。以下是台灣北、中南部的裝修市場行情，主要是讓屋主有一個依據評估：

舊屋翻新行情參考值

• 台北、新北、桃園等北部地區：每坪裝修報價約 8-15 萬元
• 台中、嘉義、高雄等南部地區：每坪約 5-12 萬元
• 實際費用還是要以屋況、環境、地區、建材等級等因素而異，稍微超出以上範圍也是有可能，但前提是在「合理」之下。

預算分配黃金比例

• 基礎工程 (50-60%)：水電管線、防水抓漏、泥作工程、隔間規劃等翻修工程項目
• 裝潢工程 (30-40%)：天花板翻新、油漆重刷、壁紙重貼、木地板、收納系統櫃設置等美化作業
• 室內設計 (10-15%)：空間設計規劃、施作監工協調、建材選購等服務整合

10%彈性備用金

除了原本的舊屋翻新報價外，一定要再多保留報價的10~15%作為彈性備用金，因為我們在執行牆面見底或拆除的環節時，蠻常注意到梁柱結構有老化損壞跡象，或是木質裝潢內部空洞佈滿白蟻巢穴，以及內藏的管線路老化或不符安全規範。

這些都是在老屋翻新施工過程中，最常出現的意外插曲，如果沒有額外保留備用金，可能會導致後續的工程會因此延宕，甚至是無法執行完成。

關於設計費的價值

現在的AI工具太好用，只要把網路上中意的室內設計圖，和自己的生活需求、裝潢風格等喜好輸入進去，AI就會提供很多概念及建議，但也因此讓很多人「誤認為」這樣就能取代設計師的角色。

專業設計師為什麼有其存在的價值？主要是能「基於人文」準確的依照屋主建築條件、居住需求及生活機能等層面，進行裝修建材選購、家具櫥櫃設置、照明設備安排等工程整合作業。

另外有設計師的盯梢，能讓裝修工程的精準度更提升，幫助忙於工作無法抽身的屋主做好品質控管，反而可以省下所謂的「意外」支出，因為只要一個項目的細節失誤，都有可能一髮動全身。其實室內設計費，我覺得說是「風險控管費」會更貼切。

我們在進入正式施工前，會先讓屋主了解我們整個裝修施工流程，以下的天數參考是一般裝修的平均工時，實際天數會經過評估後提供給屋主掌握工程進度：

非施工範圍保護措施 (工時 1-2 天)

• 將防護墊鋪設於公共走道、牆面及電梯等行經路線周圍
• 保護屋內非施工區域裝潢、地板、家具，並隔離裝修產生的粉塵
• 集中處理裝修廢棄物，避免施工中通行不便

這幾乎可以說是施工前必備的措施，一方面是保護家中其他的裝潢，另一方面也是避免里鄰間和社區的糾紛問題。裝修業者專不專業，光是保護措施能否落實就足以表示。

基礎工程 (工時 2個禮拜起跳)

• 拆除工程：拆除舊隔間、裝潢、磁磚等老舊裝潢
• 水電重配：只要屋齡是超過 20 年以上，且原屋主從未更換過水電管路，不用思考直接全都換新，管路材質則是由設計師依環境判斷挑選
• 防水工程：浴室、陽台至少做兩層防水,48 小時試水測試
• 結構補強：修補裂縫、補強樑柱(若有需求)

基礎工程為什麼佔預算最高，而且絕不能省？如果基礎工程為了降預算偷工，會導致建築的基底不穩，常見的問題就是滲漏水、跳電走火，是決定居住品質的重要環節。我們可以跟荷包過不去，也不要拿自己的未來生活與安全開玩笑。

裝潢工程(工時 30天左右)

• 天花板裝潢與照明燈具配置
• 牆面批土、油漆、貼壁紙
• 系統櫃、收納櫃設置
• 地板鋪設(熱門材質：磁磚、木地板、超耐磨地坪)

在裝潢工程環節，預算調整空間較大，可以依照輕重緩急做安排，例如照明、牆面裝潢與地板鋪設，這幾個首要的先處理，其餘的再依需求及預算安排至完整。當然如果預算充足能一次完成是最好，也比較省工時。

軟裝工程(工時一個禮拜)

• 家具、系統櫃、收納櫃配置
• 窗簾、燈飾安裝
• 裝飾品、畫作點綴

軟裝工程這塊是屬於風格個性美化作業，就是運用家具、窗簾、壁畫等具風格的裝飾點綴空間，這部分的預算我會建議抓10% 以下即可，除了家具、窗簾、燈飾這類必備家具外，其餘偏裝飾性質就不需要馬上處理，而是直到工程完成後，有餘裕的資金再安排。

舊屋翻新不是屬於表面美化型的室內裝潢工程，而是會直接涉及到居住安全與建築穩定性，最重要的就是要基於「法規」執行，法規也是基於安全所下的規範。

觸犯結構禁忌，生活陷於危機

• 承重牆：支撐建築的核心牆體，貿然拆除會使結構變脆弱、抗震力差
• 樑柱結構：樑柱重要性不亞於承重牆，都是負責支撐建築的主幹，絕對不得隨意敲除、切割或鑽孔處理。
• 違規範例：曾有案例因拆除承重牆,導致樓上鄰居地板龜裂,賠償超過 200 萬元

曾經在台中的某案場有悲慘案例，有業者為了滿足屋主的空間規劃，硬是把其中一面承重牆敲除，導致在一次的地震中，該區塊的天花板因此崩塌，損失至少上百萬，但萬幸的是沒有任何人員受傷。這也是我們為什麼推薦屋主們，一定要找專業的設計師鑑定建築結構，如果隨意自己請工班亂判斷，可能會導致憾事發生，千萬不要為省小錢而喪失更多。

遵守裝修法規施工

• 若工程須針對「格局」進行變動(例如隔間拆除)，一定要申請「室內裝修許可證」，即代表有資格進行結構裝修。
• 陽台外推是常見的違法施工項目，除了會影響到排水系統，如果遭檢舉就會被要求強制拆除，並處6 至30 萬元罰緩，若不馬上拆除會面臨連續處罰，並勒令在限期內拆除。
• 火災安全系統設置要完善，例如煙霧、一氧化碳偵測器、自動灑水器、疏散標示、緊急照明設備、滅火器等，確保建築物發生火災時，能讓傷害降到最低，並提供最佳人群疏散路線。

攸關生活品質的細節

• 浴室裝修：淋浴間做乾濕分離設計，地板洩水坡度需達1/50(2%) 標準，並選用摩擦係數達 0.6 以上的地磚。
• 廚房裝修：抽油煙機排風管需設置為獨立對外，插座迴路需做獨立配置避免跳電情況發生。
• 收納規劃：以一坪做為基準，至少需要規劃出 0.2~0.4 坪的收納空間，讓家中雜物有歸屬，而不是散落在各個空間，可能導致該空間的動線或功能性受影響。

這個問題是不少屋主，在準備裝修前很糾結的問題，其實會陷入這個考慮的主要原因，就是找專業設計師需要不少的花費，自己發包處理所有的裝修規劃，相對能省下不少資金。以下提供我們以經驗提出客觀的想法，屋主可以參考哪一種適合自己：

自行發包可能代價

• 時間成本：每天至少需要花3小時以上，處理裝修工程相關事務(例：建材採購、工班協調、進度追蹤、完工驗收)
• 專業落差：如果是完全沒有裝修相關經驗或基礎，難以判斷裝修工法正確與否，或是建材品質與真偽
• 責任問題：水電、泥作、木作等裝修工班皆各自獨立，不是出自同一間工程行體系，施工過程難以完美配合，出問題時會互踢皮球，最後吃虧的都是屋主。
• 隱性風險：缺乏一致性規劃，無法做到面面俱到。例如插座或開關位置不便使用、收納空間規劃不足等問題。
• 適合的情況：有充裕時間、具備裝修知識、預算極度有限者。

裝修設計師的核心價值

• 空間規劃：依生活習慣優化動線、收納、採光
• 一條龍工程：擁有完整的統包工程，一個窗口服務到底
• 品質把關：專業設計師全程監工，有任何問題都能即時處理
• 售後保固：提供1~2年裝修保固服務，只要居住期間有任何問題，都有人能負責善後，但前提是非人為因素所造成。
• 適合的情況：工作忙碌分身乏術，重視品質卻沒有時間監工，希望能全權交由專業設計師一手包辦。

最終折衷方案：若預算真的很有限，但是又需要設計師的專業協助，可以考慮「純設計不含工程」方案(設計費平均落在5萬上下)，可以由設計師協助繪製平面或3D圖後，屋主再自行找統包工程，建議找能一條龍處理的裝修工程團隊，才能有效的控制成本並兼顧工程品質。

問題一：舊屋翻新一坪大概要多少錢？

答：北部 8-15 萬元/坪，中南部則是5-12萬元/坪。

問題二：舊屋翻新預算建議怎麼分配比較好？

答：基礎工程至少要占比6成，因為這是舊屋翻新最重要的精髓；裝潢工程則占比3成；再來就是裝修設計費1成。

問題三：如果我沒有多餘的資金可以做彈性備用金的話怎麼辦？

答：彈性備用金的定義就是「不一定」會用到，主要是確保裝修工程能夠順利進行的「風控資金」，遇到任何的意外情況都能游刃有餘。

問題四：老屋翻修有沒有政府補助可以申請？

答：政府也鼓勵民眾延續老屋壽命，針對屋齡30年以上的老屋補助，最高補助公寓960萬，透天則是一戶330萬，針對高齡弱勢又有額外20~30萬的加碼補助，更多詳請可參考。

問題五：執行翻新前要先注意什麼？

答：我們在執行任何建築工程前，都建議屋主要跟管委會、左鄰右舍打好關係與知會，工程方則要做好公共環境的保護，例如在走道、電梯等會經過的路線做好保護措施，避免被鄰居投訴或是面臨損壞賠償。

將老屋翻新不是單純換新建材新裝潢而已，而是一場微創重建手術。基礎工程負責處理肉眼看不見，卻又決定房屋的壽命的管線與結構，裝潢與軟裝則是完成手術後的除疤上妝。

舊屋翻新的目的是確保房屋「體質」健康，這筆破百萬的投資為的是換得再戰20年以上的安全舒適。以下是這篇文章的精華回顧，希望每位屋主都能落實這些建議，讓舊屋翻新更加順利：

1. 原屋況檢測：請專業裝修團隊評估房屋結構狀況、滲漏水情況、管線健康度等核心環節
2. 分段式預算規劃：基礎工程預算占比6成，也是舊屋翻新一定要執行的部分絕對不能省，其餘的預算再平均分配到裝潢及軟裝上
3. 選擇專業設計師與統包工程：這是風險最小且最能精準完成工程的方案，雖然會因此多一筆設計費支出，但這也同時為「風控管理費」，除非自身就是裝修背景出生，不然還是建議全權交由裝修公司包辦。

翻新完工後並不是結束，而是再次讓老屋重獲新生的起點，那要怎麼知道自己需不需要翻新呢？當你看著與你一起長大的老屋，心裡總是不時滴咕說：「這條走道怎麼那麼窄有夠難走，都要用特別的走位」，或是：「客廳的光線有夠暗，換了新燈管後怎麼還是一樣暗？」。不要懷疑，你已經發自內心想翻新這個又愛又覺得煩的老屋，翻新不僅是為了讓房屋重回健康，也同時為了讓生活更舒適。

專業舊屋翻新，順利又安全

偉安營造有完整的室內裝修團隊，能提供一條龍的舊屋翻新服務，屋主能夠全心在自己的事業，預算規劃、裝修設計、工程監工到完工保固我們都一手包辦。歡迎直接透過下方來電或官方Line，諮詢您的翻新需求，及預約到府勘場，我們為您量身訂製最適合的翻新方案！